證監會債券部主任周小舟近日在《證券市場導報》發表署名文章，就中國特色REITs市場的探索、實踐及展望進行了闡述。周小舟表示，要圍繞建設中國特色現代資本市場，進一步推進REITs常態化發行，加快推進多層次市場體系建設，夯實法規制度基礎，完善監管和投資者保護安排，走好中國特色REITs市場發展之路，更好助力經濟高質量發展。

我國REITs試點正式啟航

不動產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是指在交易所公開上市交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產或其權益轉化為流動性較強證券的標準化金融產品。REITs在國際資本市場已有60多年歷史，市場發展迅速、產品相對成熟，具有定期高比例分紅、上市流通、享受稅收優惠，資金主要投資于可產生持續、穩定租金或收益的不動產、突出產業化運營管理等主要特征。

目前，已有40多個國家或地區建立了REITs市場，截至2022年10月底，全球REITs市場規模超過2萬億美元。不同國家或地區從各自市場環境、法律制度、稅收制度等具體情況出發，形成了監管框架、發展路徑各不相同的市場發展之路。

周小舟表示，多年來，理論界、實務界等相關各方對REITs進行了不少研究和探索，可以說，境內REITs市場建設先后主要經歷了萌芽探索、試點培育和常態化推進三個階段。作為改革的新生事物，REITs市場功能日益發揮，也逐步得到了市場廣泛認可。

特別是常態化推進階段(2022年初至今)，盤活存量資產，擴大有效投資，助力穩定宏觀經濟大盤。

2022年5月，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號)，明確提出“進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市”。為貫徹落實國辦發〔2022〕19號文有關要求，2022年8月底，證監會聯合國家發展改革委制定《加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施》，從市場培育、項目遴選推薦、審核注冊、監管資源配置和配套政策完善等全鏈條、全流程等方面，明確政策安排，推動常態化發行和市場規范健康發展。國辦發19號文和“十條措施”發布以來，不少地方政府相應明確了配套政策措施，證監會聯合國家發展改革委優化了項目審核推薦程序，建立重點地區綜合推動機制，推動形成項目供給梯隊。2022年下半年以來，REITs首發和擴募項目加速推進和落地，基礎設施REITs開始由個案試點階段轉入常態化推進新階段。

REITs試點工作取得積極成效

周小舟表示，2021年6月，首批試點項目順利上市以來，各項工作有序推進，試點項目市場認可度較高，運行總體平穩，各項制度規則初步經受了市場檢驗，達到預期目標。

一是試點穩步推進，市場初具規模。截至2022年11月底，已有24只公募基礎設施REITs產品獲批，其中22只產品上市，募集資金超750億元，總市值約830億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，形成了一定規模效應和示范效應。上市REITs運行總體平穩，市場認可度較高，平均日均換手率超過2%，流動性高于日本、新加坡和中國香港等成熟市場的平均水平。

二是支持盤活存量，擴大有效投資。已發行REITs原始權益人涵蓋中央企業、地方國企以及民營背景企業，其中16只產品實現了出表，平均自持比例為28%，有效降低了原始權益人的資產負債率，降低地方政府和國有企業債務負擔，有助于從整體上降低宏觀杠桿率。

發行REITs可以提前收回投資，用于補充其他投資項目的資本金。已上市REITs募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等基礎設施補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，助力盤活存量資產，促進有效投資。

三是提升運營管理效率，促進國有企業改革?；A設施REITs可深度融合產業資本和金融資本，并通過資本市場的公司治理、信息披露及市場約束機制，促進企業從重資產持有者向專業運營管理者轉型，提高基礎設施項目的運營管理效率，提高發展質量。

REITs中等風險、中等收益的特征，可彌補資本市場金融產品的短板，通過發行REITs引入戰略投資者和公眾投資者，拓寬了國有企業混合所有制改革的新路徑，可有效調動各方參與基礎設施建設和國有企業改革的積極性。

四是助力保障性租賃住房市場發展，服務房地產發展模式轉型。2022年8月底，北京保障房、深圳人才安居、廈門安居集團首批三只保障性租賃住房REITs成功發行上市，共募集資金38億元，帶動投資總額超過350億元，全部投向新保障性租賃住房項目建設，有力支持了保障性租賃住房發展。12月9日，首單市場化機構運營的保障房REITs，也是首單R4住房租賃專項用地REITs上市，募集資金12億元，網下及公眾投資者認購倍數超247倍，創已發行REITs認購倍數新高，受到市場高度認可，有力助推保障性租賃住房深化市場化改革。

五是促進共同富裕，滿足“長錢”需求。截至11月底，上市REITs收盤價較首發平均上漲約20%，產權類REITs對應現金流分派率平均為3.67%，特許經營權類REITs對應內部收益率(IRR)平均為5.51%，高于市場多數理財產品收益率，具有風險適中、收益穩定、流動性好等特點，為投資者開辟了一條參與基礎設施等項目投資的新渠道，有利于推動金融供給側結構性改革，提升居民財產性收入，落實共同富裕、共享發展的新理念。

周小舟表示，公募REITs對追求中長期穩健收益的機構投資者存在較強吸引力，可較好滿足社保類基金、養老基金、企業年金、保險資金的配置需求。保險資金已積極參與REITs市場，從一級市場看，截至11月底，保險公司合計獲配116.56億元，占首次發售金額的15.39%；從二級市場看，保險公司合計持有126.96億元，占REITs市場規模的15.36%。社保類基金、養老基金、企業年金等長線資金投資REITs市場正在積極推動過程中。

四方面走好中國特色REITs市場高質量發展之路

周小舟表示，展望未來，要深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設中國特色現代資本市場，進一步推進REITs常態化發行，加快推進多層次市場體系建設，夯實法規制度基礎，完善監管和投資者保護安排，走好中國特色REITs市場發展之路，更好助力經濟高質量發展。

一是堅持服務實體經濟，加快推進市場體系建設。拓寬試點范圍。盡快將試點范圍覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。落實中央“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”要求，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。會同相關部委積極研究市場化的長租房及商業不動產開展REITs的可行性和路徑安排。完善多層次市場體系。貫徹落實國辦《關于進一步盤活存量資產 擴大有效投資的意見》有關要求，進一步推進REITs各項基礎制度改革創新。盡快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。進一步推進常態化發行。繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，推動更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市，促進形成投融資良性循環的市場生態。

二是完善制度規則體系，夯實市場發展基礎。優化工作流程，提高工作效率。聯合國家發展改革委進一步優化試點項目推薦、審核程序，統一審核理念和審核標準，提高工作效率，增強可預期性。明確大類資產審核和信息披露標準?？偨Y試點經驗，對產業園區、收費公路和倉儲物流等實踐較多的資產類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確審核及信息披露要求，并以適當方式向市場公開。完善市場化的詢價定價機制。按照市場化、法治化原則，完善REITs發售業務規則，規范發行推介、詢價、定價、配售行為。研究推動REITs立法。借鑒境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究依托資產支持證券框架推動REITs立法；研究推動將REITs份額認定為國務院認定的其他證券，推動專門立法，系統構建符合REITs發展規律及中國國情的法規制度安排。

三是強化事中事后監管，促進市場平穩運行。堅持發展與規范并重，證監會已制定印發《基礎設施公募REITs監管工作方案(試行)》，初步構建符合市場運行規律、具有中國特色的監管制度安排，著力防范市場風險，促進實現市場規范有序、主體依法合規、投資者有效保護的良好市場生態。

周小舟介紹了加強基礎設施公募REITs監管工作的主要思路，第一要構建全鏈條的監管機制。遵循基礎設施REITs的特點規律和風險特征，借鑒成熟市場經驗，遵循證券公開發行監管邏輯，建立包括項目盡調、發行定價、信息披露、資產運營管理、二級市場交易等環節的全鏈條監管制度。第二要突出以“管資產”為核心。按照基礎設施REITs資產上市的本質屬性，參考資產證券化市場監管實踐，按照實質重于形式的原則，重點加強對基礎資產質量、運營管理的穿透監管，細化監管要求和工作安排，強化精準高效。第三要促進市場主體歸位盡責。按照《基金法》要求，突出壓實基金管理人的主動管理責任，督促基金管理人、基金托管人、資產支持證券管理人、原始權益人、外部運營管理機構、財務顧問、證券基金服務機構等參與方依法履行職責。依法打擊違法違規行為，保護投資者合法權益。第四要建立健全綜合監管體系。建立證監會相關部門、證監局、證券交易所、證券業協會和基金業協會等單位各司其職、協同配合的準入監管、日常監管和風險處置工作機制，發揮監管合力。

四是進一步凝聚各方合力，推動市場持續健康發展。試點啟動以來，相關部門、地方政府、參與機構都做了大量富有創新和開拓意義的工作，形成了有效的工作合力。

周小舟表示，下一步證監會債券部將繼續與有關方面加強溝通協作，著力推進三方面工作，第一，持續推動建立重點地區綜合推動機制。聯合國家發展改革委投資司等單位推動更多地方政府建立由省級領導牽頭，地方發改委、證監局、金融局、國資委等多部門參加的綜合推動機制，統籌協調解決REITs涉及的項目合規、國資轉讓、稅收政策、權益確認等問題，保障常態化發行的項目資源供給。第二，加快推動完善配套政策。加強與相關部門溝通，進一步明確基礎設施REITs的會計處理方式和稅收征管細則；推動全國社?；?、基本養老金、企業年金、職業年金等配置型長期機構投資者參與REITs投資，為盤活存量資產提供中長期資金支持。第三，加強宣傳培訓。依托重點片區會、座談會、專題培訓會等形式，組織地方政府、相關部門、市場參與主體等開展培訓交流，加強宣傳引導和投資者教育，促進形成更廣泛共識，推動REITs市場高質量發展，共同為推進中國式現代化作出新的更大貢獻。

校對：廖勝超